0 ( 216 ) 361 50 01

SORU & CEVAP

  • SPK LİSANSI
    Akademi Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri VIII No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 07.02.2011 tarihinde Kurul’ca listeye alınmıştır.
  • BDDK LİSANSI
    Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun 28.06.2012 tarih ve 4821 sayılı kararı ile Şirketimize Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmeliğin 11 inci maddesine istinaden bankalara ‘’gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi’’ hizmeti verme yetkisi verilmesi uygun görülmüştür.

Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini ifade eder.

Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileri ifade eder.

Değerleme raporunun ihtiyaç duyulacağı sektör ve alanlar oldukça fazla olup bazı örnekler şu şeklide sıralanabilir,

Finans Kuruluşları (Banka, Faktöring, Sigorta, Şirketleri)
Gayrimenkule dayalı teminat sistemlerinin geçerli olduğu kurumlar teminat bedelini gayrimenkul değerleme sonuçlarına göre belirler,
GYO’lar / Borsaya Kote / SPB’ya Tabi Şirketler
Halka Açık GYO Şirketleri ilgili tebliğ ve yönetmelikler neticesinde aktiflerinde duran gayrimakullerin değerini, değerleme raporu iler tespit
Kentsel Dönüşüm
6306 sayılı yasa kapsamında Afet Riski altındaki yapı yada alanlarda risk teşkil eden binalarda maliklerce oy birliğine varılamayan dönüşüm işlemlerinde gayrimenkul değerleme raporuna ihtiyaç duyulmaktadır.
Bağımsız Denetime Tabi Şirketler
Bağımsız denetime tabi şirketlerin aktiflerinde yer alan gayrimenkullerden dolayı değer değişimlerini görmek adına gayrimenkul değerleme raporlarına ihtiyaç duyulmaktadır.
Özel/Resmi Kuruluşlar
Kiralama işlemlerinin yoğun yaşandığı resmi/özel kurumlarda (örn; PTT, Türk Telekom, Belediyeler gibi) doğru kira bedellerinin tespiti için değerleme raporuna ihtiyaç duyulmaktadır.
Şirket Evlilikleri / Boşanmasına Konu Şirketler
Şirket Birleşmeleri, ayrılmaları gibi hukuki süreç gerektiren durumlarda hissedarlar arasında gayrimenkule dayalı sermaye artırım veya gayrimenkul paylaşımlarında gayrimenkul değerlerini tespit ettirmek amacıyla değerleme raporlarına ihtiyaç duyulmaktadır.
Hukuksal İşlemler
Miras paylaşımları gibi uzun hukuki süreç gerektiren işlemlerde hem süreci kısalması hem de konu olay hukuki boyuta taşınmadan gayrimenkul değerleri tespit ettirilerek uzlaşma sağlanması amacıyla değerleme raporlarına ihtiyaç duyulmaktadır.
Alım/Saytım/Kiralamaya Tabi İşlemler
Bunların yanı sıra herhangi bir gayrimenkul alan veya kiralayan ya da küçük veya büyük ölçekli yatırım yapan kişi ve kurumların değerleme raporu hazırlatarak gerekli bilgileri tarafsız bir uzman veya şirket aracılığı ile öğrenebilirler.

Gayrimenkul değerleme raporlarında ilgili gayrimenkule ilişkin mülkiyete esas bilgiler ve varsa hukuki anlamda kısıtlılıklar tespit edilir. Ayrıca gayrimenkulün yasal literatürde izinlerinin tam olup olmaması, yapının yasal izinlere uygun olup olmadığı, tapu müdürlüğüne herhangi bir işlem yapmasına engel teşkil enden nedenler varsa tespiti ve varsa nasıl çözüleceğine yönelik öneriler yapılmaktadır. Gayrimenkulün yerinde yapılan fiziksel incelemelere, arsa ve binaya ilişkin tespitler, bölgesel analizler ışığında söz konusu gayrimenkul için müşteri kısıtlamaları yok ise aksi belirtilmedikçe Pazar Değeri, müşteri kısıtlamaları var ise UDES 2017 ‘de tanımlı olan değer kısıtlayıcı sebeplere karşılık gelen değer tanımı takdir edilir.

Ülkemizde inşaat ve gayrimenkul sektörünün büyümesine paralel olarak gayrimenkul değerleme işlemleri de gayrimenkul gelişim sürecini takip eden argüman haline gelmiştir. Gayrimenkul değerleme firmaları sahip oldukları bilgi birikimleri ve datalarıyla herhangi bir lokasyondaki gayrimenkul değer değişimlerini tespit edebilmektedirler.
Bu tecrübeye ve bilgi birikimlerine istinaden değerleme firmaları, gayrimenkul alacak, gayrimenkule yatırım yapacak şahısların veya firmaların o gayrimenkulü satın almadan önce danışabileceği profesyoneller olmalıdır. Gayrimenkul alıcılarına; gayrimenkulü almadan önce gayrimenkul hakkında satışa engel bir durum olup olmadığı hakkında bilgiler, yasal kısıtlılık tespitleri, gayrimenkulün reel piyasa değeri ve gayrimenkulün gelecekte izleyeceği yol haritasını tespit ettirerek alacakları vaya yatırım yapacakları gayrimenkulde olumsuz herhangi bir sürpriz yaşamamaları adına değerleme raporu hazırlatılması önem arz etmektedir.

Gayrimenkul değerleme çalışmasının istenilen içeriğe göre hangi rapor format tipinde hazırlanacağı ve sunulacağı kuruma göre rapor teslim süresi değişkenlik gösterebilmektedir. Standart tekil gayrimenkuller(1-5 adet konut, ofis, dükkan vb.) için hazırlanan konut değerleme raporu, raporu talep eden kişinin Pazar değerini tespit ettirme amaçlı talep etmesi durumunda ortalama olarak 2 veya 4 iş günü içerisinde sonuçlanmaktadır. Değerleme çalışmaları, resmi kurumlarda gerçekleştirilen incelemeler ve yerinde yapılacak olan tespitleri de kapsadığından bu ilgili resmi kurumlardan kaynaklı gecikme olma ihtimali de bulunmaktadır.

Gayrimenkul değerleme raporunun ücreti; gayrimenkulün türüne, istenilen rapor içeriğine göre oluşturulan rapor format tipine, gayrimenkulün ulaşılabilirlik lokasyonuna, bağlı bulunduğu belediyenin imar dosyası harç bedeline ve yıllara sari olarak değişen tapu harç bedeline göre değişkenlik gösterebilmektedir. Örn; tekil konut için hazırlanan standart değerleme raporu gayrimenkulün satış veya kira değerine göre oldukça makul seviyelerde ücretlendirilmektedir.

Şirketimiz, Türkiye genelinde bölge müdürlüklerimiz haricinde yaygın geniz bir ağda hizmet vermektedir. İl ve ilçe bazlarında kadrolu uzmanlarımızın yanında deneyimli çözüm ortaklarımız ile ilgili rapor müşterilerine oldukça hızlı ve güncel çözümler üretmekteyiz. Hangi il veya ilçelerde çalıştığımızı öğrenmek için bizimle irtibata geçebilirsiniz.

Değerlemesi yapılacak mülkün büyüklüğüne ve karmaşıklığına bağlı olarak, mülkü incelemek birkaç saatten fazla sürebilir. Bazı müşteriler bu işlemi tek bir süreç olarak algılarlar, fakat gerçek şudur ki, bu sadece değerlemenin başlangıcını oluşturmaktadır. Değerleme uzmanları, mülkün resmi kurumlardaki dosyalarını ve imar kayıtlarını araştırır, sosyo-demografik verileri araştırır ve karşılaştırılabilir satış, el değiştirme maliyetleri ve kira datalarını topla. Daha sonra bu bilgiyi mülkün değeri ile ilgili olarak analiz ederler. Son olarak, bulguları hakkında bir rapor yazarar. Denetim, rapor tipine göre birkaç gün hatta haftalar sürebilecek bir değerleme sürecinin sadece başlangıcıdır.

Öncelikle hazırlanacak değerleme raporunun tipi, müşterinin nasıl bir rapor içeriğine duyduğu ihtiyaç ile paralel hareket ederek; müşteri ile mutabakat sağlanarak rapor tipine karar verilir. Değerlenecek gayrimenkulün rapor ücreti üretilecek rapor tipine göre firmamız nezdinde hem rapor tipine göre katlanılan farklı maliyetler ve harcanan zamana göre değişkenlik gösterecektir.

Üretilen rapor tiplerimiz başlıca;

Standart Rapor Formatı; İçerik olarak kapsamı dar olarak Pazar Değeri tespitine yönelik hazırlanan rapor formatıdır. (Genelde bağımsız bölüm niteliği kazanmış daire, konut, ofis ve tarla tipi gayrimenkuller nezdinde tek tip değerleme yaklaşımının ‘’emsal karşılaştırma yönteminin’’ kullanıldığı rapor tipidir.)

Kapsamlı Rapor Formatı; Standart rapor formatından farklı olarak lokasyon analizlerinin görsel olarak daha zengin şekilde sunulduğu, Pazar araştırması kapsamında oldukça fazla emsallerin belirlendiği ve birden fazla değerleme metodunun kullanıldığı rapor tipidir. (Bu rapor tipi, sanayi ve lojistik tesis, arsa, otel, hastane, münferit bazlı kentsel dönüşüm vb. gibi gayrimenkul türlerinde kullanılmaktadır.)

Geniş Kapsamlı Rapor Formatı; Geniş kapsamlı rapor format tipi hem standart hem de kapsamlı rapor tiplerinin içeriğini içermekte olup ek olarak sektör analizleri ve ülke ekonomik eğilimlerini incelemektedir. Bu rapor formatında genellikle bütün değerleme yaklaşımları kullanılarak aralarındaki değer fark ilişkisinin tanımlanır ve nihai sonuca ulaşmak için beli kabuller doğrultusundan uyumlaştırılmış kanaatlere varılır. (Bu rapor tipi karma gayrimenkul projeleri, fizibilite etütleri , best use, Ekonomik Fizibilite Destekli Gayrimenkul Projeleri, Mahalle ve Site Ölçeğindeki Kentsel Dönüşüm, Şerefiyelendirme, Strateji Geliştirme, Konsept Geliştirme, Kavramsal Geliştirme vb. raporlar için üretilmektedir.)

SPK Rapor Formatı ;İçerik olarak geniş kapsamlı rapor tipine yakın olan bu format SPK tarafından düzenlenmiş olup, SPK’ya bağlı halka açık şirketlerin sahibi oldukları her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hakların değerleme işlemlerinde kullanılacak zorunlu rapor format tipidir. SPK Rapor formatı tipi SPK’ya kayıtlı halka açık şirketlerin dışındaki herhangi bir değerleme işlemlerinde zorunlu tutulmamıştır.

Görüş Rapor Formatı: İlgili müşteri isteği üzerine oluşacak görüş raporu; gayrimenkulle alakalı olarak herhangi bir mülkiyet, resmi kurum, yasallık incelemesi yapılmadan varsa gayrimenkul üzerindeki kısıtlılıkların göz ardı edildiği 1-2 sayfalık bilgilendirme amaçlı hazırlanan özet rapor tipidir.